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名人演讲稿陈劲松:房地产行业在未来的发展趋势

时间:2020-11-01 13:55:22

  各位开发商朋友,各位媒体朋友,非常感谢有机会跟大家继续讨论房地产这个行业在未来的一些趋势题目。说句实在话,昨天又出台了一系列的政策,中国房地产已进进了一个新的时代,这个时代有几个基本特点,第一个是我们政策周期大大短于我们项目发展周期。这是我们开发商和行业界面临非常重要的转变,还有一系列的转变正在发生。我想今天我在这儿说一说我们的观点,给大家做一个参考,假如大家任甚么时候间我觉得在坐的朋友,各位老边你打断我,我们讨论,我非常欢迎,这个事是及其重要的事,未来房地产市场怎样走。

  正好昨天晚上,王石打电话给我的时候我说我在济南,我要休假一个星期,你有甚么话转告给朋友吗?王石说房地产业成为一个政治事件,当家人一定要自律,一定要当心,待会儿我再说一些类似的,究竟甚么意思。我现在正式开始。

  中国房地产行业实际上我们面临着跟中国的大时代是紧密结合,实际上中国2008年开始,我们时代就开始变化了,09年是一个超级的大反弹,实际上这里面的未来和之前实际上两个不同的时代,那我们看到假如说中国改革开放30年从1978年到2008年原则上一个外贸拉动的全球分工的,拉动整个中国经济增长时代的话,我们城市化是被动的。可能未来从外贸时代到内需时代的转变是这个时代的基本特点。同时跟房地产密切相干的有这么几个数我想跟大家分享一下。

  从1978年到2008年,实际上到2009年中国的城市化率快速增长一下子就到了46%,这个是中国历史5000年历来没有的,这个数大家可能看不清,没关系我就给大家说吧,一下到了46%,未来20年左右中国城市化率也会逐渐进步,到2020年我们预计到达60%。城市化率进步的速度我们预计跟前30年略有下降,下降的数值实在不太大,大概中国大到65%左右 { http://www.fWjia.COm本,资.料/来.源,于/范文.之.家 ) ,城市化率基本成功。

  那末从1978到2009年中国又发生了重要的变化,就是家庭人口数,我们30年降到3,未来30年家庭人口数从3往降落降多少?依照日本的经验最多降到2.6,中国家庭人口数下降的潜力不大了,我们展看长时间看。

  第三,中国在过往30年我们人均居住面积大幅增长22平米,22平米人均面积在未来30年,我们人均面积增长多少平米呢?诸位潜力也不太大,也就是增长到人均居住面积30平米,我们就到达了中等发展国家的人均居住面积。商品房率我们全国均匀商品房占到全部屋子的比例到达80%,非常遗憾商品房的比率不会再进步。由于经济保障,公共租赁,我们看中心发誓要把这个进步,商品房的比例80%的潜力在未来30年看到的潜力就这么大。这就说明甚么?我们可能这个行业一个长时间的,一个长周期将进进一个短周期。假如说前30年任何周期我们都不畏惧的话,未来30年短周期影响会非常非常大。前30年根本不用管房地产,一点题目也没有,未来30年可能短周期的影响会逐渐的加大。

  那末,2010年以后我们经历了短短的时间,主持人说了我们经历了这么大的变化,未来会怎样样呢?我们现在看一看今年1季度各个城市的表现,这是世联统计的一些数。我们看到一线城市,整个一季度下来成交量是萎缩,但是价格居高不下,翘尾在3、4月份继续上涨。我们看二线、三线城市,有的同比在萎缩,有的同比大幅度增长。有的环比萎缩,同比没有多大变化,我们想通过缤纷复杂实际的数来找中国房地产二三线有甚么规律,本人以为没有了,你也别往找了,我们统计下来没规律,情况非常不一样。
  
  那末,我们怎样掌控市场呢?我跟大家汇报的,我们世联不按一二三四线分房地产市场,这么分本人以为有题目。我们想象看题目,想象把房价的价格水平分,目前我们看杭州,杭州的价格高于某些一线城市,所以你怎样说?我们看青岛核心区,我们看北京五环之外,这个情况一二三线光这样定义一个城市来讲房地产市场,我们以为说不清楚了。两万五以上,一万六到两万五之间,八千到一万六,四千到八千,四千块钱以下,假如这样分每个城市,由于城市四万亿的投进,我们交通越来越远,每个城市都有这样的屋子同时在市场中出现,它们的表现不一样的,几大屋子在市场中的表现我们来看会是甚么样子?

  当国家宏观调控加上政策周期,正好建行领导也在,我们知道我们房贷利率升到1.1倍,这个时候我们怎样看2010年各种价格水平下的房地产表现,我们有一个大概的预期,那就是2万5以上的市场原则上跟诸位已没有任何关系,跟开发商没有关系,两万五以上的市场完全是贸易市场,完全是投资客市场,二手楼市场和政府及其缺的资源,我们叫“无量”上涨,大概是这样。一万六以上到两万五之间,这个市场的地价已到7000到8000元以上,对这个市场,我们以为大量的缩量,量缩的非常利害。八千到一万六之间,一千到两千之间的地价这段市场缩量价格振荡,取决于投资客的比例,价格增长,题目不是特别大。四千到八千这段的市场目前是主要的我们的制作和改善需求最主要的市场,这段市场是中国最有希看的市场,放量,微涨或小幅上涨,四千块钱以下非常混乱,分成两部份,一部份城市化水平的进步,假如这个区域没有核心竞争力人往外走,这个时候是缩量下跌的。一部份是放量走低的,大概的 [http://www.fwJIa.cOM 欢迎您访问陈劲松:房地产行业在未来的发展趋势(2)范..文.家 ] ,我们预计是这样的。

  那末,中国在新一轮目前出现的题目,我们看到中国房地产行业进进了一个新的阶段,这个阶段我们用四句话来讲,就是资源的“高门坎”,第二就是我们历来的贸易模式的标准也已落成。中国房地产从开始开地走到今天,我们往长的算30年,30年中国房地产商应当自律,而我们诸位当家人在目前的情况下尽对需要自律,否则情况有题目。我跟大家说,中国调控房地产的部分也已从本来8个部分发展到10个部分以上,这个时候中心发誓要调控房地产的时候,各个政府部分都有充分的积极性和理由来调控我们的房地产,这样的话会政出多门怪招贫出,假如一个售楼处出题目,就可能拿你当典型,群众拍手成快,这个时候一定要自律。土地资源,红线保卫战的情况下成为关系国计民生的重要的稀缺的战略资源,在之前假如不是,现在就是。我们看到可能未来的土地市场会出现一系列非价高者得的情况,这类情况是对之前市场我们习惯的那种情况的有益的冲击,这是非常重要的一件事。

  我们看过往一年土地的门坎越来越高,发生在8000到一万六城市的故事,将来也会发生在4000到8000,也会发生,这已没有甚么疑问了。

  贸易模式,传统的转动开发式的贸易模式遭到土地本钱不断上升的严重的考验,开发商一块地的本钱投进加上你的利润,你这个项目做完了,一样的地块发展一样的项目你已做不到了,你的投资本钱高到你只能往外扩,假如一样的范围。这样的情况在一线城市过往发生,未来将会在我们所有的城市也发生一样的故事。贸易模式这类变化,我们一定要留意中国的,特别是民营的房地产市场,怎样样使我们的模式能够延续这是非常关注的一个题目。

  我们看我们的传统贸易模式,就是利用关系资金取得土地,然后通过开发活动兑现土地增值,产品增值。然后我们的楼价楼卖的很好,市场挺火爆,周边的地价逐渐的进步,而周边的地价逐渐的进步使得你的经营所得投进再投进。这有几个条件,第一你的融资的渠道有无买通,融资渠道打不通,根本实现不了,万科(微博)之所以成功,由于万科从市场拿了大量的钱没有给股民回报。而我们大部份的开发企业没有这样。这样的话,我们开发商所谓的暴利,实际上我们成为行业链条中的弱者,这点我们一定要清楚。实际上你挣的钱全投进,你的开发范围不可能实现,就是这类逻辑了。

  我们看到在这类新模式下的探讨,我们看到一些开发商在积极的想改变之前已成熟的,过往我们二十来年这么干,现在开始发生了转变。特别是一些企业,包括万科,万科已不把范围作为第一目标。我们的一系列的企业都在揣摩新情势下怎样样使得我们这个模式可以延续,企业可以逐渐做大做强。这个方面我未几说了,一会儿黎总会跟我们说一下新情势下,新的应对这类情况。

  实际上我们国际标杆,万科选择二级,在本次经济危机中一次性巨额亏损起不来的,假如我们想扩大不断的融资,不断的融资然后不断的上升,然后一次的危机这个企业就完蛋。所以说我们的所谓的标杆出现了题目,中国企业把谁当标杆似乎都会出现题目,要把丰田当标杆,大范围的工厂,通用的配件,丰田出题目了,固然是开玩笑,房地产本身出现题目的概率越来越大,特别在高房价的情况下非常非常大。

  我们看到当范围做大的时候,一次经济危机就完蛋,这使得我们中国开发商一定要对这类模式产生警惕,由于我们房价逐渐走高了。

  关于三十当自律,我想说一下,这句话特别在目前,目前我们必须熟悉到整个开发行业目前房地产的题目已经是“政治”了。济南情况会好很多,很多城市没有我们这儿好。这个时候我们高度关注市场,特别是我们的客户的“情绪”,除非你想不干了,你想挣一把钱不干房地产开发了,否则不要把价格撑到劲,{范文之家提[http://www.fwJIa.cOM (本文来自,转载请保留此标记。)撑到劲不是好的做法。

  关于土地本钱这么高,房价不这么高,我们如何发展呢?一定要放宽我们拿地的思路,考虑清楚我们的贸易模式,放开拿地思路。

  目前,中小套型不抢地王,不争高价,我觉得是我们自律回顾整个未来调控一个必要的表态。我们要高高的关注我们的市场,市场在今年会有波动,因此我想说一说市场,我们世联统计下来有几个事,就是我们M1,就是银行的发放货币,和商品房销售面积同比的增速,我们统计下来是特别故意思,就是高度同一,同步。因此中国房地产价格不是开发商惹的祸,事实上是钱惹的祸,这么高货币发行量带来价格的暴涨。我们想给大家说,事实上2009年国家统计局规定的房价均匀上涨数,有的完全不可信,基本上可以这样说,整个09年个别投资增长23%的房价,23%怎样来的呢?理论上完全可以推导出来,怎样推导呢?就是2009年国家货币量,货币逾额发行28%,多发了接近30%的货币,然后2009年商品房的面积同比增速是5%,28%减5%就是23%,所以价格增速跟货币发行有太大的关系。目前,中心两次提预备金,然后再窗口指导出钱,加上这次房贷利率干的都是一件事,就是使钱在房地产紧张一点。所以说房价上涨的真实的罪魁罪魁,不是说开发商寻求暴利,而是政府逾额的发票。

  那末,当按揭利率从0.7调到1.1%的时候,当首付从2成,3成,4成调到5成的时候,调到6成有无可能?也会有的时候,市场会发生非常大变化,就是钱开始紧张。那末,我们的投资客会逐渐的退出市场。由于现在目前据世联的统计,目前的投资客也是借钱的,为甚么借银行的钱?就是中国的人民币假如我们把人民币当作中国的股票的话,这个市盈率超过200%。固然用便股票换贵的东西。

  我们看下面一幅图(PPT)M2与住宅总市值完全相同,再一次说明我们的观点,我们房价跟票子直接相干。2007、2008年那末紧张,2009年忽然暴涨呢?缘由在哪儿?总得有一个罪魁罪魁,就是中心救市发了太多的钱。2010年关注职场,我们特别提示要关注一些先期房地产的指标,这些指标来自于诸位在一线的统计,我们世联我们上门量到成交周期的时间和投资客比例三项作为房地产市场价格的领先指标。它的基本的原则是这样的,实际上这是一个规律。房地产走势价格量的关系。

  那末价量关系里面有三条原则,量支持着价,量先价后,价格既不涨也不跌。这样的话,我们三项领先指标就显得非常非常重要了,我们会在今年适当的时候,预备好的时候,从每个售楼处提取数据,然后再发布,需要前期的数据的积累。世联我们山东没有,但是我们全国有300个售楼处在抓这个数,提取数我们会适当时机会向社会行业公报,情况是这样的。

  未来我们的房地产希看在哪里呢?我们也有四句话,我们把它叫缓慢而坚定的大势,要抓就抓大,别抓太小,我就说了,政策的变化短于我们项目发展周期,因此你抓小了,跟不上,要抓大,抓大的我们四句话叫做希看的田野,柔性的发展,金色 ( [!范;文,之.家网 陈劲松:房地产行业在未来的发展趋势(4))hTTp://wWw.fWJia.cOm } 的渠道和绿色的关税。

  希看的田野就是4000到一万六的市场,四千块钱到一万六的市场是中国最有希看的房地产市场,这个市场最主要的在我们中国的二三线城市。为甚么说中国的房地产市场还有十年,二十年的增长呢?也就在我们希看的田野,两万五以上,我看全是资金的叠加,跟自住跟改善也没有甚么关系。那末希看的田野这里面,我们***的人口和未来的变化,我们发现实际上中国,新中国成立以来的,我们有三次人口的出生高峰,第一次人口出生高峰在1951年到1958年,这是中国缓慢,由慢到快的第一次出生高峰期,也就是说中国共*产*党同一中国以后新中国成立内战停止,中国人内战一停止就开始“升”了。第二波,就是62年到76年,这一波是中国的大跃进结束,所谓的饥荒结束以后,吃饱了饭又生了一堆,这堆是中国出生人口最多一群人,第三是85年到91年是前两波出生高峰的孩子,是他们的延续。再以后没有出生高峰了,到此为止了,这三波人非常的难受就是挤在了一块,都在置业,我们看第一波,50后这波人,这波人目前正是处于有钱的,濒退休的第二套住宅的,退休安排时期,他们是住宅的购买主力之一,而且也是有钱的一波人,有人生这么大积累。第二波,62年到76年这一波,正处于人生事业顶峰期,他们是改善性住房最主力买家,而且这帮人口非常庞大。80后这波正在进进人生第一次购房,也就是说我们现在结婚的***,目前统计中国每年结婚的对数大概在1000万对以上,目前对房价反映最剧烈也是我们80后这批人,拉动房价上涨是60后和50后这一批人。

  也就是说三波人同时在房地产市场的每个市场中,延续大量的人口在时代变化里面,集中在我们的新一轮的内需时代,而内需时代本来主要是沿海这个城市为主的这类房地产拉动逐渐开始,这是我们消耗人口最多,解决屋子最多的题目。

  固然,我觉得非常重要的就是低碳题目,依照麦肯锡跟国家发改委做的基本研究,2030年假如中国依照目前的这类情况发展速度再慢也行,大概2030年整个中国会是甚么样子呢?大概就是中国15亿人口2/3生活在城市,交通系统170套发生在中国,目前正在干。相比而言跟发达国家,他们全欧洲只有70套,中国会有170套。在2030年,7亿吨进口原油,就是沙特阿拉伯目前原产油大部份供给中国用,原煤年消耗44亿吨,甚么概念?中国现在是全球最大的产煤国家,在2030年我们将近20%需要进口。最大的题目是能源题目,而能源题目低碳题目假如说今年中国的CPI要上涨的话,实际上压力主要在能源,不在农产品,农产品好办,能源我们是主要题目,能源价格不理顺,中国永久不能弄低碳,只要价格进步,我们节能环保才能成为老百姓的需求,所以情况麻烦还在我们的建筑,建筑和家电高于运输业,建筑的节能潜力高于运输业。而建筑,节能减排跟制度安排非常非常敏感,也就是说目前中国的建筑,之所以大家说节能,实际上节能大家不做的缘由是由于我们制度题目。比如说我们节能,最好的节能不是用高科技,就是把墙加厚一点,把玻璃变成双层,墙加厚这件事,诸位能做吗?肯定不做,缘由是墙加后,使用面积下降,老百姓还不干,也没有强迫执行说一定要墙加厚,一旦建筑建起来,50年一百年是没有办法再节能的东西,比如说北京CCTV大楼,那个大楼是最费电,费能源,[ >陈劲松:房地产行业在未来的发展趋势(5)资:料;来/源,于FWJIA;网 http://fwjia.COm }一旦建起来没有办法。

  中国未来碳减排,2030年中国排放温室气体150亿吨给大气,是全球温室气体排放的一半,你想想全球会答应中国这么干嘛?所以低碳题目真是值得我们留意,这个事我觉得未来趋势已不可阻挡。假如不出意外的话,未来两年内,我们建筑法规应当修改。

  那末,我们回顾一下,我刚才所说的未来我们的发展有一个柔性的发展,甚么叫柔性的发展,既然土地已成为战略稀缺性资源,因此我们开发商的开发模式我总结一句话,叫做增长靠融资,效益靠通胀,靠着涨价来效益,你的发展靠着你的增加投进买地,这个可能有题目的时候,柔性发展就必须了,未来中心央企76家退出,剩下没退出那些那才是利害的。而国家地方政府把土地给到他们躲避招拍挂的市场,这没有甚么疑问的。因此央企的气力越来越大,何止央企,我们国家国营不止央企,还有地方的,也还有各部委的,不是央企,不是李荣融管的。这类情况下,我们民营开发商未来的发展就没有刚性的那一说了,就要柔性了。所谓柔性就是我们靠劳动致富,不能靠垄断资源致富,勤劳致富将是未来开发商真正要关心的。本来垄断资源赚大钱,未来也垄断不了。

  还有叫做金色渠道,就是我们跟客户的关系。目前中国房地产跟客户的关系太紧张了,不断把我们跟客户的关系做好是非常重要的,让客户了解我们开发商的意图,了解我们的产品,这是非常重要的。柔性发展里面,万科正在跟北京市政府建设大批公共保障性住房,实际上这个量非常大,但是现在开发商重视不够,目前所谓的在建的模式都一样都是在探讨未来长远的开发商发展之路,这是缓慢而坚定的。

  对消费者而言,目前是消费者最效力的时刻,缘由我刚才说了是三波出生高峰的人同时在房地产市场买房,大家可想而知,未来假如我们展看,我们未来能依托的就是城市化,城市化带来的买家,这个时候本人也以为房价的这样的增长不可延续。 ([!--t资/料来.源,于:/网 ]陈劲松:房地产行业在未来的发展趋势(6)www.fwJIa.com 】

  我基本的讲就到这儿了,主要给诸位提一个醒,不是恐吓大家,而是在这个时候找找前途,谢谢大家!

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